● 存量房贷利率调整涉及银行自身利益、相关法律法规等多个方面。对大型商业银行而言，存量房贷规模较大，调整的难度也较大。不同地区、不同银行也需根据实际业务情况进行调整
● 提前还贷会使银行迅速流失个人房贷这类优质资产，也需要居民在短时间内腾挪出大量资金，相比之下，存量房贷利率调整则是对双方均相对有利的举措
● 综合来看，存量房贷利率下调的方向已经明确，但银行的主动性尚不充足，仍需等待具体政策落地
□ 中国妇女报全媒体记者 黄威
随着新增房贷利率的不断下调和“提前还贷潮”持续蔓延，市场上有关存量房贷利率下调的呼声日渐高涨。同时，近期中国人民银行对相关问题的频繁发声，也进一步将存量房贷利率下调的话题引向深入。
7月14日，国新办举行2023年上半年金融统计数据情况新闻发布会，中国人民银行货币政策司司长邹澜在会上称：“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”发布会后，存量房贷利率是否调降、何时调降、如何调降引发大众关注。
8月1日，中国人民银行、国家外汇管理局召开2023年下半年工作会议。会议明确，指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。8月4日，国家发展改革委、财政部、中国人民银行、国家税务总局联合召开新闻发布会，邹澜回应降息降准问题：“未来还将继续发挥好贷款市场报价利率改革效能和指导作用，指导银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”。
日前，中国妇女报全媒体记者先后致电中国银行、工商银行、民生银行及广发银行，工作人员均表示已关注到相关新闻报道，但截至目前尚未接到有关部门文件，银行将持续保持高度关注，如有正式要求或方案，将第一时间跟进并做好贯彻落实。
存量房贷利率调整成为焦点
记者注意到，上述三次会议中，中国人民银行关于存量个人住房贷款利率调整的表述从“支持鼓励”变成了“指导”，有业内人士认为，这意味着政策改革已进入实操层面。
7月21日，有江苏省常州市当地媒体报道称，常州市部分银行同意下调存量房贷利率，被认为是打响下调存量房贷利率第一枪。不过，随后该报道中“有银行同意下调存量房贷利率”的表述被修改删除。
7月25日，记者联系到广发银行深圳分行进行咨询。一位客户经理透露：“最近已经有很多客户打电话来咨询存量房贷利率调整问题，但目前为止我们还没有接到相关通知。我们也注意到了相关新闻，后续若有进一步消息，肯定会第一时间做好跟进并贯彻落实。”
当各家银行都在观望存量房贷利率调整时，有银行率先出招。7月26日，据媒体报道，兴业银行广州分行针对存量按揭客户给予1年期的利率优惠券。兴业银行广州分行表示，客户如有需求可与办理按揭的支行客户经理联系。该行将密切关注内外部政策文件，如有其他政策将及时告知客户。同时，兴业银行相关人士也证实，该举措目前仅在广州分行下辖若干支行创新试点，并未大量推广，优惠力度、实施范围等具体政策“还没下来”。
上述客户经理表示，存量房贷利率调整涉及银行自身利益、相关法律法规等多个方面，还涉及个贷、财会等多个部门，是一项复杂且庞大的工作。目前各地区房贷政策各不相同，即便是同一家银行，不同时期与不同购房者签订的房贷合同也有所差异。对大型商业银行而言，存量房贷规模较大，调整的难度也较大。不同地区、不同银行也需根据实际业务情况进行调整。
存量房贷降息需求旺盛
住房问题关乎人民群众的切身利益，存量房贷利率调整关乎贷款购房者的“钱袋子”。有机构监测数据显示，2023年以来，全国已有超40城调整首套房贷利率下限至4%以下，几乎跌至历史最低水平。从房贷利率调整幅度来看，2022年以来新增房贷利率累计下行149个基点，而同期存量房贷利率仅跟随5年以上LPR（贷款市场报价利率）下调45个基点左右。
伴随着多地频繁调整房贷款利率，房贷进入低利率区间，不少购房人开始考虑提前还贷。中国人民银行数据显示，今年上半年，个人住房贷款累计发放3.5万亿元，较去年同期多发放超过5100亿元。然而，个人住房贷款余额总体却不升反降，其中提前还款是一个重要原因。
邹澜表示，由于理财收益率、房贷利率等价格关系已经发生了变化，居民使用存款或者减少其他投资提前偿还存量贷款的现象大幅增加。他认为，提前还贷现象增加与存量房贷利率处于较高水平相关。
北京市民陈女士于2020年年底购房，贷款利率为当时的5年期以上LPR加55个基点，当时的LPR为4.65%，因此陈女士的初始房贷利率为5.2%。而从今年6月21日起，北京地区银行房贷利率已普遍按照新的5年期以上LPR报价加55个基点，目前首套房贷利率为4.75%。“我的贷款总额为200万元，贷款期限是20年，按照新的房贷利率计算，我可以少还10万多元。”陈女士告诉记者，近期她和家人也在商量提前还贷，但面临着手头资金不宽裕和还贷流程复杂的问题。
和陈女士有相同经历的人不在少数，他们都在前几年购房时赶上贷款利率高位，这些存量房贷利率曾一度高达6.3%，不少购房者房贷利率在5%～6%。新房贷款利率不断下降，但此前以高利率负担房贷的群体却并未因此受益，购房者不得不选择提前还贷以降低贷款成本。
但提前还贷会使银行迅速流失个人房贷这类优质资产，也需要居民在短时间内腾挪出大量资金，相比之下，存量房贷利率调整则是对双方均相对有利的举措。降低存量房贷利率被视为遏制“提前还贷潮”的一个好办法。有专家指出，调整存量房贷利率不仅将直接减轻居民月供负担，也能帮银行留住优质客户。
存量房贷利率调整趋势明朗
2020年下半年至今，我国房地产市场进入行业调整期。行业规模下滑，土地成交规模、新房成交、二手房成交都出现回落。房地产是国民经济的重要支柱产业之一，为适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，需要及时调整房地产政策。事实上，自今年7月份以来，中央以及各大部门对房地产行业频繁表态发声，不断释放行业利好。
结合金融管理部门释放的信息，上海某券商高层管理人员分析称，降低存量房贷利率可能有两种方式，一是通过变更合同条款直接降低利率，二是通过贷款“以新换旧”间接降低，但具体方案仍有待进一步明确和落地。此外，考虑到中国人民银行对存量房贷利率调整持“支持和鼓励”态度，以及强调要按照市场化、法治化原则，这就排除了强制全面调降存量房贷利率的可能，后续大概率会通过“窗口指导”方式进行调整。
目前不同省份、城市的调控政策不同，个人住房贷款政策和利率差异较大，监管机构统一要求银行下调存量房贷利率的概率很低，要依据各地、各银行不同的情况具体来执行。有银行内部人士告诉记者，下调存量房贷利率其实有一定难度，除非有明确的政策指示或者考核压力，或者是银行的房贷流失太多，银行才会愿意主动调整。
综合来看，存量房贷利率下调的方向已经明确，但银行的主动性尚不充足，仍需等待具体政策落地。不过不排除部分银行，尤其是存量房贷规模较大的国有银行，会以社会责任为导向，为了提振消费而主动降低存量房贷利率。“有望在下半年启动调整，应该不会等待太久，不能确定利率下调幅度”，民生银行北京某支行客户经理告诉记者。
房贷利率调整，牵动着楼市的“神经”和老百姓的心。降低部分存量房贷利率，不仅有助于减少借款人房贷利息支出，稳定和扩大住房消费需求，进而促进房地产市场健康平稳发展，还有助于减轻购房者负担，推动居民将储蓄转化为消费和投资，提振居民扩大消费的意愿和能力。
