● 新政落地后，不少房地产中介反映，该政策很快在房地产市场激起涟漪，具体体现为：市场节奏明显加快，带看、成交量明显提升，成交周期明显缩短，楼市回暖迹象明显
● 受此次新政影响，客户群体和购房需求主要集中在刚需购房和刚需改善
● 专家表示，新政对楼市起到了稳定预期等积极作用，但除了政策刺激外，让楼市回暖的根本因素基于人们对长期就业、收入等预期的稳定
□ 中国妇女报全媒体记者 周韵曦
继广州、深圳、上海后，9月1日，北京市住建委、央行营管部、金融监管总局北京监管局联合发布通知，即日起优化北京市个人住房贷款中住房套数认定标准。这意味着，北京在全市范围内实施“认房不认贷”，即家庭名下本市无房的前提下，不再关注全国范围内是否有贷款记录，均可算为首套购房，享受首套利率及贷款成数。新政落地后，不少房地产中介反映，该政策很快在房地产市场激起涟漪，具体体现为：市场节奏明显加快，带看、成交量明显提升，成交周期明显缩短，楼市回暖迹象明显。
新政刺激下，房地产市场是否产生实质性回暖？新政能给哪些购房群体带来利好？近日，中国妇女报全媒体记者采访了北京房地产市场中的买卖双方、一线中介以及相关专家，了解他们对新政的体验、态度与建议。
房地产买卖方：新政刺激了购房、置换的欲望
家住朝阳区定福庄东街、在京工作已10余年的杨先生很早就有购房打算。2021年，他和爱人如愿抱得二胎，2022年，大女儿幼升小，在朝阳区就读，然而一家五口一直租住在一个60多平方米的两居室里，孩子们的成长让生活空间显得日益狭小。
实际上，2021年杨先生便开始有看房计划，但由于和爱人曾在老家贷款买房，因此在北京购房属于二套。“我们曾想在亦庄购房，但二套房首付款实在太高。”杨先生跟记者算道，“如果想购买一套90平方米左右的三居室，首付款要300多万，压力太大了。”受限于此，杨先生的购房计划一直搁浅。
“认房不认贷”新政出台后，他心中一喜，“首套房首付款只需要40%，相比之前，首付款可能还不到两百万元，我们可以负担了。”这几天，他一直在寻找心仪的房源。
自新政出台后，不少像杨先生这样的“准刚需”家庭开始计划买卖、置换房屋。
家住东城区的王先生一直在等待一个合适的换房时机，但一观望就是一两年。
王先生一直和父母同住，近两年有了结婚打算，并计划将正在居住的三居室卖掉，置换两套小户型，但“手头的房子挂牌后价格一直在跌，新房也没有太好的选择”。
新政出台后，他明显感觉“中介电话多了，小区门口中介挂出的房源信息以及带人看房的也多了”。谈到对新政的看法，王先生表示，“我感觉我的房子肯定更容易出手了，买新房的选择空间也更大。”
家住东城区广渠门的荀女士也刚刚挂出自己名下唯一的一套房。“看到出了新政，就想着赶快趁这个热度卖了房子改善一下。”荀女士告诉记者，自己居住的是一套93平方米的两居室，虽然面积不小，但住着一家六口。“我有两个孩子，老大马上要升初中，需要有独立的房间，老二也上小学了，必须得换个三居室。”
相较一些人的观望态度，荀女士表示，“价格在自己承受范围之内，国家又给了支持政策，我觉得这件事可以推进了。”
房地产中介：成交量上涨、但房价稳定
近日，在北京市朝阳区、大兴区等多家房地产中介门店的走访中，记者了解到，受此次新政影响，客户群体和购房需求主要集中在刚需购房和刚需改善。
“新政主要利好新市民及改善型群体。”北京链家大兴区西红门中海国际店商圈经理于野告诉记者，一些新市民曾在外地有过购房信贷记录，过去被认定为二套住房，必须支付六成（普通住宅）或八成（非普通住宅）首付。新政后，这类群体将被认定为首套置业群体，可获得实质性的信贷支持；对于改善型群体，则利好买一卖一改善置换群体。在既往信贷认定条件下，在卖出已有住房并还清贷款后，此类群体由于有贷款记录，依然会被算作二套购房群体，受信贷约束较强，新政下，同类情况的群体可被认定为首套购房者，能够得到信贷支持，置换心仪住房。
自新政出台，于野所在商圈内刚需首套盘客户量增量明显，同样出现增长的还有商圈内的带看量。“翻了两倍，”于野说，“客户带看量确实挺多，但就成交来说，算是稳中略增。”同时，“挂牌房源较之前好卖了，出售周期也有缩短。”在他看来，新政确实撬动了刚需购房。
许丽丽（化名）就职的某房地产中介门店位于朝阳区与东城区交界处。9月1日新政出台当天，许丽丽就感受到了政策的效力。“新政第一天就成交了3套房，周末每天也能带看好几波客户，这个市场确实被刺激起来了。”
她告诉记者，“之前房地产市场不太景气，大家都在观望，导致今年六七月份房价持续下滑8%~10%。成交量也很少，有的客户交易周期达到3个月。”而新政出台后，降低了一大批有刚需但此前首付不够的购房者的门槛，市场很快活跃起来。“上周我成交的一套房子，交易周期仅3天。”
2017年3月以来，北京市出台了“认房又认贷”等一系列楼市调控政策，限制了一些人的购房资质。因此，“认房不认贷”新政在北京落地，在许丽丽看来是“放了个大招”。但她又强调，“新政并非适合所有人，比如月收入不高的人群，要贷款300万、月供两万多也不太现实。”
新政刺激下，北京楼市是否产生实质性回暖？房价走势是否会有较大变化？
于野分析认为，此次北京楼市调整，释放了很多潜在需求，感觉楼市在逐步回暖，总体仍趋于稳定。
“虽然政策刚在北京落地一周左右，就消化了两三千套存量，但又新增房源9000多套。如果卖家给出的价位不合适，客户也不会出手，现在已经进入买方市场。”许丽丽认为，除非买方市场转为卖方市场，否则房价上涨的可能性很小。她也认为，虽然新政给出了利好，但“现在房地产市场几乎没有炒房的了，都是刚需或改善。”
专家：新政不会使房地产行业回到过去“老剧本”
新政出台基于哪些原因？会对后续房地产市场产生怎样的影响？
北京链家研究院院长高原告诉记者，受家庭结构变化、育儿、养老等因素影响，当前北京住宅市场近七成购房者属于改善型需求，大量改善型群体在较为严格的信贷政策压制下，难以通过置换方式满足自身的住房需求；与此同时，曾在家乡有过置业行为的新市民群体也受到“误伤”。
“新政能够更好支持人民对更美好居住环境的向往，也将有助于首都地产市场的平稳健康发展。”高原认为，从更好满足居民正常刚性及改善性置业需求的视角来看，“对首套认定标准进行调优正当其时”。
谈到新政对当前及后续市场的影响，高原表示，初步来看，随着新政落地，反馈在交易数据上，日均、周均成交规模均有较大幅度增长，首周市场反馈积极。但当前的高成交数据，主要是已具备签约条件、已完成筛选过程的客户在政策激发下的集中签约，不能作为市场反馈的依据。
“北京市场一直以来都比较稳定，今年以来在面临诸多外部挑战的情况下，体现出较强韧性。此次新政是针对新市民和买一卖一群体的购房条件优化，就北京市实际而言，信贷条件与政策环境也仍然总体稳定。”对于后续市场，高原认为，随着利好政策的预期实际落地，前期持币观望的群体可能入市，才能促成市场稳步回暖。
中国房地产数据研究院院长陈晟认为，新政对楼市起到了稳定预期等积极作用，但除了政策刺激外，让楼市回暖的根本因素基于人们对长期就业、收入等预期的稳定。
中央财经大学证券期货研究所研究员杨海平则认为，当前一线城市“认房不认贷”政策以及多个二线城市放开限购政策，并不会使房地产行业回到过去的“老剧本”。
“新政政策的正面影响在于，通过释放一定的潜在需求，为房地产企业转型、风险化解以及房地产行业向新的发展模式过渡提供了一定空间。”杨海平建议，房地产企业要用好这弥足珍贵的转型空间和风险化解窗口期。
