● 《通知》明确，新发放的贷款只能用于偿还存量首套住房商业性个人住房贷款，仍纳入商业性个人住房贷款管理，由此可以看出，存量房贷利率新政仍然强调“因城施策”
● 虽然此次存量房贷利率调整覆盖面广、措施力度大，但在“因城施策”的背景下，对不同时期、不同城市买房的人来说，调整空间和幅度将有所区别
● 监管部门推动银行主动下调存量房贷利率，一是配合其他政策共同稳定房地产市场，二是降低居民房贷支出以刺激消费，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展
□ 中国妇女报全媒体记者 黄威
市场关切已久的“降低存量房贷利率”问题，终于有了定音。8月31日晚间，中国人民银行网站发布的《中国人民银行 国家金融监督管理总局关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》（以下简称《通知》）指出，对于符合条件的存量首套住房贷款，自2023年9月25日起，可由借款人主动向承贷银行提出申请降低利率，也鼓励银行以发布公告、批量办理等方式，为借款人提供更为便利的服务。
距离《通知》发布仅一周，9月7日，中国农业银行、中国工商银行、中国银行、中国建设银行等金融机构相继发布公告，就存量首套住房贷款利率调整范围、调整规则、服务渠道及时间等进行了明确，这意味着备受关注的存量房贷新政实施进入倒计时。
哪些存量房贷可以参与调整？如何申请利率调整？调整后，借款人的房贷利率能降低多少？日前，中国妇女报全媒体记者就公众关心的上述热点问题采访了购房者、银行从业人员、房产中介和相关专家。
已有借款人确认调整详情
存量首套住房商业性个人住房贷款，是指2023年8月31日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款，或借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款。
存量首套住房贷款利率下调在即，9月16日，记者注意到，已有部分借款人在社交平台发文表示，已从银行方面确认了自己的贷款利率调整详情。
在北京工作的葛先生于2018年7月在天津购买了首套住房，贷款124万元，贷款期限25年，执行固定利率5.145%，还款方式为等额本金，平均每月还款7000元。根据工商银行此次调整细则，他的贷款利率可以先转化为LPR（即贷款市场报价利率）定价后再进行调整，调整后最低可降至4.2%。“我的贷款总额并不算高，这几年已经还了一部分。后续预计每个月能少还700元左右，总共能少还16万元。”葛先生告诉记者。
《通知》明确，新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在LPR上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。新发放的贷款只能用于偿还存量首套住房商业性个人住房贷款，仍纳入商业性个人住房贷款管理，由此可以看出，存量房贷利率新政仍然强调“因城施策”。
家住北京市朝阳区的陈女士于2020年年底购房，贷款利率为当时的5年期以上LPR加55个基点，此次调整后仍然为LPR+55BP，即4.75%。“银行经理说我的房贷利率已经是最低情况，这次应该不做调整。”陈女士略显失望地告诉记者。
值得注意的是，近期北京、上海等多个城市宣布执行“认房不认贷”政策，一些借款人原先被认定为“二套房”的房屋，现在可能被认定为“首套房”。
黎女士在老家沈阳有一套住房，2021年，她与老公一起定居北京后，在昌平区购买了第二套房屋。根据当时的政策，黎女士住房贷款利率为5.7%，即当年LPR4.65%+105BP。前不久“认房不认贷”政策出台后，黎女士在北京的住房可被认定为首套房。“我们的贷款利率可以调整为4.75%，差不多降了一个百分点，这下我们的压力能减轻不少。”黎女士对记者表示，虽然过几天才能正式调整，但她已经高兴了好几天。
未来政策影响值得期待
央行数据显示，截至6月末，我国个人住房贷款余额为38.6万亿元。相关人士估算，全国有近1亿个首套房存量贷款合同，而其中因利率偏高面临协商调整的借款人约4000万户，涉及调整的贷款规模可能达25万亿元。
记者了解到，从全国层面来看，全国首套商业性个人住房贷款利率下限在不同阶段分别为：2019年10月7日前为0.7倍贷款基准利率；2019年10月8日至2022年5月14日为LPR；2022年5月15日至今为LPR-20BP。但在“因城施策”背景下，各地区之间或同一地区不同时期所执行的房贷利率下限差异较大。以北京为例，2019年10月8日至2023年8月31日，“存量房贷利率”下限为LPR+55BP，此次调整后利率下限仍为LPR+55BP。
上海某券商高层管理人员分析称：“我们现在绝大多数购房者的房贷利率都是按照‘LPR+基点’的方式执行，其中LPR部分银行方面无权调整，但基点部分可以进行协商。目前各大银行发布的规则，本质上就是对高基点的购房者进行调整让其享受最低的基点。”
目前，各家商业银行都在积极准备相关工作，确保如期接受客户申请。9月18日，记者致电中国农业银行询问存量房贷利率调整情况，客服人员称，银行正在抓紧制定操作细则，尽快完成合同文本和系统研发等工作，积极做好组织实施。凡是符合条件的客户，在2023年9月25日受理申请后，会在最短时间内规范完成利率定价调整工作。
记者梳理四大银行及其他中小银行公布的存量房贷利率调整细则发现，虽然此次存量房贷利率调整覆盖面广、措施力度大，但对不同时期、不同城市买房的人来说，调整空间和幅度将有所区别。
中国人民银行、国家金融监督管理总局有关负责人表示，存量住房贷款利率的下降，对借款人来说，可以减少利息支出，有利于增强居民消费和投资能力。而对银行来说，可以有效减少提前还贷现象。
稳定楼市以期刺激消费
伴随着我国房地产市场进入行业调整期，多地频繁调整房贷款利率，房贷进入低利率区间，不少购房人开始考虑提前还贷。据银行方面数据统计，2023年第一季度、第二季度个人住房贷款的早偿率（年化）分别上升至15.2%、13.1%，均高于2022年末的8.9%。提前还贷潮成为本年度房贷新政推出的重要内因，稳定房价也成为房贷新政的目的之一。
记者联系到广发银行深圳分行一名高姓客户经理，他表示：“没想到政策下来得这么快，不难看出，监管部门推动银行主动下调存量房贷利率背后的意思其实非常明确，一是配合其他政策共同稳定房地产市场，二是降低居民房贷支出以刺激消费，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。”
实际上，近期中央已就住房政策多次表态。7月24日，中共中央政治局召开会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适时调整优化房地产政策；7月27日住建部部长在建筑企业座谈会上，指明政策三大优化方向——降首付、降利率、落地“认房不用认贷”；8月1日，中国人民银行、国家外汇管理局召开2023年下半年工作会议指出，对于房地产相关政策，重点包括落实好“金融16条”、精准实施差别化住房信贷、引导房贷利率和首付比下降、调整存量房贷利率。
上述一系列政策逐渐落地后，房地产市场出现边际回暖迹象，北京、上海等城市看房量、成交量出现回升。中原地产数据显示，9月首个周末北京市二手房成交2800余套，是8月周末成交均值的2倍。
近日，记者走访北京市热门板块中介门店了解到，新政落地首周，多个中介门店带看量、咨询量上涨。经纪人小雷告诉记者：“这两天看房的人挺多，无论是带看量还是成交量，相比之前都有所增加。大家都很关注近期的政策调整，想换房子的人较多，挂牌量也上升了。”
在各项政策的叠加影响下，多地楼市活跃度增加。“根据这几天门店的情况来看，这一波政策刺激，确实起到了一定效果，但从长远来看，政策的实际效力还与老百姓的收入等因素有很大关系，政策效果显现还需要时间，核心城市‘金九银十’的市场表现或许值得期待。”小雷说。
