■ 徐阳晨

    近期，随着史上“最宽松房产政策”陆续出台，让楼市迎来一波回暖。从多地数据看，因金融政策支持，民众支付能力提高而带来的交易量上涨明显。一线城市好地段新房、次新房、二三线城市新旧置换及核心区域交易皆有亮点。业内普遍认为，房产需求侧“三箭齐发”，最关键的是将楼市预期从“拐点”托举，推动“信心曲线”向上移动。

    从多组数据看，因城市能级不同，回暖流向各异。例如，北京因五环外限购政策放开，释放出家庭第三套，个人第二套住房购买潜力，将这一部分新增量进一步优化；上海则再度“松绑”，非沪籍家庭购房社保由5年变3年，对外地户籍、人才、多孩家庭等不同人群给予细化支持。另外，因中央已取消商业房贷利率与LPR（贷款市场报价利率）挂钩，湖北、云南、山西等19地也撤销当地首套房和二套房贷款利率下限门槛，给予市场和商业银行新的“议利”空间。

    房产交易量是“动力指标”。从上半年全国楼市状况看，低迷情绪所产生的“滞销”是第一堵点，观望、再等等、抄底等情绪反复横跳，左右购房者意愿，使部分购房者不敢轻易上车，谨慎加杠杆。为了加速市场流动，“以价换量”成为楼市主流，以低价、打折、优惠等方式清库存、去旧房。但用压价带来的量变，仍不足以改变市场情绪。

    因此，政策转机在此时也打开了契机，需求侧政策“应出尽出”，竭尽诚意“降门槛”，购房者全面感受到楼市宏观调控由“控制”转为“提振”的强烈信号，积极性被切实调动。中原地产数据显示，5月1日至5月26日，北京二手房成交量超过1.4万套，全月预估成交量约1.7万套。这意味着5·17新政以后，北京二手房成交量首次上触“荣枯线”。

    值得注意的是，此次政策调控新市民是主要“给力”群体。近年来，很多准一线城市，如杭州、成都、苏州等地人口净流入量大，外来务工人员、新就业大专院校学生等常住人口涌入，一方面使城市“新贵”频现，成为当地楼市增量的重要力量；另一方面，部分新市民家底薄、收入低，既是此次政策的敏感人群，也是扩大保障性租赁住房供给的重要对象。

    相关数据显示，“杭七条”叠加新政，为杭州楼市带来新建商品房周成交量1502套，环比上涨29.4%，放量主要集中在主城区热门板块的改善型住房、核心区总价不高的二手房，其新市民购买群体居多。显然，首付的大幅降低、贷款利率的解绑下调，直接刺激了购买意愿最强、租房占比较高的部分年轻群体，同时，他们有能力、并愿意成为长期房贷消费人群。

    从地产大数据看，截至今年4月末全国商品房库存7.4亿平方米，商品住宅待售面积已经达3.9亿平方米，新一线城市的去周期化多在20个月左右，相比全国百城，去库存压力已较小。这源于新市民人口的支持，也是当地“留才有道”、重视青年安居乐业政策努力“铺路”的结果。很多新市民反映，充分感受到政策释放的“强磁场”，会对城市的宜居宜业更有信心。

    瞄准人群精准施策，无疑是未来应对高库存和囤地待建压力的好方法。如今，在新政的大力支持下，房地产预期已多点向好，希望各地以“新市民、青年人才”为支点，做好筑巢引凤，扩大人口规模及就业，让人才聚集“洼地”成为撬动地产经济“高地”的新支点。