■ 中国妇女报全媒体记者 徐阳晨
“房贷月供本金低至0元或1元！”近日，随着多轮地产利好政策释放，配套的金融支持政策——房贷“先息后本”引发热议。中国妇女报全媒体记者发现，包括平安银行，建设银行、工商银行、邮储银行在内的多家银行都有房贷“先息后本”还款方式存在，即指借款人按月或按季度偿还利息，在借款到期日一次性偿还本金。
相较于传统的“等额本金”与“等额本息”按揭模式相比，“先息后本”与房贷首付15%、房贷利率下调等政策，在调整对象及功用上异曲同工。如以某国有行的“轻松供”产品为例，假设贷款100万元、还款期限30年利率3.5%。常规的“等额本息”还款法，月供需要4490元。但如在前两年使用“轻松供”，则每月只要还1元本金，月供在2800元～2900元。但整体看，“等额本息”最终需支付的本金、利息合计为161万元，而“轻松供”因为延后偿还本金，最终需支付的本息约为167万元。这意味着，购房者前期压力将变小。
“零本金”开打缓冲期
传统房贷年限为中长期，5年期以上为主。但在很多城市，“先息后本”已打开了2~10年短期循环借贷窗口，让购房短期借款更为便利。“我是置换房，但现在名下一套房还没有卖出，手上的现金只够付首付。”家住北京的王先生看中了一套西城区学区房，打算把市郊的新房卖掉，趁近日学区房价格下跌的利好，他打算先订学区房，再慢慢卖现有住房。
“换房最多一两年的周期，如果选择‘先息后本’，把房贷降到最低，到期一把付上本金，对我来说是最划算的。”王先生表示，大多数的人都会提前履行全部房贷，很少有人超20年才真正还清，因此延长期限后的总负担意义并不大。
“前期实质上都在还利息，不如把房贷降到最低，未来随着收入的增长和通货膨胀，利息将变得越来越‘便宜’。”看中每月流水的北京杨女士认为，很多年轻人更倾向于以“延期”换“现期”，用延长贷款的方式减缓当期支付压力，提高生活品质。
面对失业后的经济压力，李先生最近在朋友圈展示了“换房贷”攻略。他通过中国建设银行App的“申请还款计划调整”页面发起“申请降低月供”，将“最低偿还本金”改为最低额度1元；“降低期数”选择了两年。“最起码在两年内，我月供减少了2000元，瞬间感觉压力小多了。”
前期“零本金”的灵活性凸显，一方面考虑到购房者陡增的压力，如购房后装修、租房过度等费用过高，让很多人一度口袋空空，捉襟见肘。另一方面是考虑到目前有一些购房者存在月供困难的情况，很多扛不住压力的，甚至断供。
不同银行机构政策有别
记者询问多家银行后发现，即使有些银行推出了“先息后本”，但与正常30年按揭的还款思路仍有区别。一是“零本金”的福利时间有限。如招商银行某分行客户经理介绍，该行“先息后本”是前3年可以只还利息，后27年本息一起还。“可看成房贷是‘前小后大’的，第一阶段按月偿还1元本金以及利息。第二阶段，在剩余贷款期限内，剩余贷款本金可选择按常规‘等额本金’或‘等额本息’方式还款。”建设银行某分行贷款经理表示。
二是要考虑续贷情况。如购房者征信资质不达标，10年期贷款需要每三年续贷一次，届时需要额外一笔本金偿还银行后再房贷，依次循环。另外，“先息后本”的银行因城而异，截至6月6日，新模式在广州、北京、西安、等城市已落地，但部分银行只针对新增贷款，还有一些银行则同时兼顾新增和存量贷款。
贷款提示
有人认为“零本金”模式减少了当前资金周转压力，也有人认为本金延后时间长了，利息就会变多。该模式到底划不划算？是否有利于提振楼市？中国银行研究院研究员叶银丹给出以下建议：
首先，从贷款人的角度来看这种灵活的还款方式，按照目前的月供情况，至少可以减少1/3或1/2的月供压力，具有较好的减负和缓冲效应。主要对刚毕业的大学生、刚进城购房及工作的城镇化人员等收入相对不高但未来收入上涨趋势乐观的购房刚需人群有帮助。前期还款压力较低、灵活的还款方式，能够有效缓解他们当前还款压力，在更长的生命周期中，更好地平衡自身收入和支出。
但需要注意的是，“先息后本”是一种“先甜后苦”的还款方式，从贷款全周期来看，购房者的整体还款负担并未因此减少。相反，由于前期不还本金，银行资金占用时间更长，在相同贷款金额和利率条件下，还款总利息比“等额本金”还款法更高，长远来看要还的利息更多。因此，借款人应该基于个人和家庭的实际购房需求，认真评估个人和家庭在较长周期中的实际还款能力，理性申请“先息后本”住房贷款，不可因为前期还款压力较小而盲目加杠杆申请过多贷款。
其次，从银行金融机构的角度来看，“先息后本”贷款方式的推出将有助于获取更多房贷个人客户，拓展业务规模。但较之于常规房贷，“先息后本”这种房贷还款方式背后暗藏着更高的贷款违约风险。因此，从银行风险管控角度考虑，银行要加强对“先息后本”房贷申请客户的资质要求，对其现金流、财务状况、职业稳定性等方面加强审核，降低贷款违约风险。
另外，从房地产市场的角度来看，在当前的宏观经济环境下，居民购房能力不足是制约房地产市场企稳回升的因素之一。因此，“先息后本”贷款方式的推出有助于在短期内降低居民购房压力和门槛，帮助释放一部分刚需购房者的需求，促进房地产市场企稳回升。
