■ 陈璐
我国法律强制规定某些民事案件只能由特定的人民法院管辖，当事人不得协议变更管辖法院,也就是我们常说的专属管辖。
实践中，涉及不动产专属管辖的案件较为常见。有哪些常见案件类型属于不动产专属管辖？笔者通过以案释法，就不动产专属管辖常见问题进行解答。
不动产分割纠纷如何确定管辖？
王大与王小是亲兄妹。2018年和2019年，王大与王小父母分别去世，遗留有位于北京市朝阳区某小区的一套房屋。父母去世后，王大、王小因继承房产发生争议，王大以继承纠纷为由，向其父母户籍地海淀区人民法院提起诉讼。后经海淀区人民法院审理判决，王大、王小分别继承涉案房屋50%的份额。现双方想要对共有房产进行分割，因无法协商一致，王大以共有物分割为由，再次向海淀区人民法院提起诉讼。
海淀区人民法院经立案审查，本案属于不动产分割引发的物权纠纷，应由不动产所在地法院管辖。涉案房屋位于朝阳区，故海淀区人民法院无管辖权，建议当事人按照民事诉讼法相关规定向有管辖权的法院提起诉讼。
法官释法
根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第28条第一款的规定，因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷由不动产所在地法院管辖。涉及房产权利确认、分割，均应以不动产所在地确定管辖法院。
需要提醒的是，实践中，离婚后财产纠纷、分家析产纠纷等案件均有可能涉及房屋等不动产的分配及权属问题，但前述纠纷均属于婚姻家庭纠纷，不适用不动产专属管辖，需要按照被告住所地确定管辖法院。
政策性房屋买卖合同纠纷 如何确定管辖？
2018年，小王从北京市某开发商处购买位于北京市朝阳区某小区的经济适用房，签订了《经济适用房购房合同》，并支付了购房款。2019年6月，小王实际入住该房屋后，发现房屋下水、墙面、地板等均有不同程度的质量问题。小王多次与开发商沟通房屋修复问题，但均未达成解决方案。小王认为开发商违约，以房屋买卖合同纠纷为由向被告住所地北京市海淀区人民法院提起诉讼。
海淀区人民法院经立案审查认为，政策性房屋买卖合同纠纷应按照不动产纠纷确定管辖，经济适用房属于政策性房屋，涉案房屋位于朝阳区，故海淀区人民法院对本案没有管辖权，建议当事人按照民事诉讼法相关规定向有管辖权的法院提起诉讼。
法官释法
根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第28条第二款的规定，政策性房屋买卖合同纠纷按照不动产纠纷确定管辖。经济适用房是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。经济适用房买卖合同属于政策性房屋买卖合同的一种，除此之外，政策性房屋买卖合同还包括两限房、自住性商品房、廉租房、共有产权房、优惠价房、单位自管房、军产房、小产权房、农村房屋及公租房等享受国家税收、福利、政策优惠等条件的房屋以及农村集体土地上的房屋。
在此提醒，普通商品房买卖合同纠纷应按照一般管辖规定确定管辖法院。当事人之间就管辖有约定的从约定，无约定的应按照被告住所地或合同履行地确定管辖。
建设工程施工合同纠纷 如何确定管辖？
中原公司（承包人）（化名）与辉煌公司（发包人）（化名）签订《建设工程施工合同》，合同约定由中原公司就陕西省西安市某小区内排水系统及道路进行施工改造，合同中争议解决条款约定，发生争议由合同签订地法院管辖，合同第一页写明合同签订地为北京市海淀区。
合同签订后，中原公司进场施工，辉煌公司陆续向中原公司支付部分工程款。工程竣工验收后，中原公司多次催要剩余工程款，但辉煌公司却拒绝支付剩余工程款项。中原公司认为，辉煌公司的行为严重违反合同约定，故依据合同中的管辖条款，向合同签订地北京市海淀区人民法院提起诉讼。
海淀区人民法院经审查认为，本案属于建设工程施工合同纠纷，应按照不动产纠纷确定管辖，工程所在地位于西安市，故海淀区人民法院对本案没有管辖权，建议当事人按照民事诉讼法相关规定向有管辖权的法院提起诉讼。
法官释法
我国民事诉讼法第33条规定，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第28条第二款规定，建设工程施工合同纠纷按照不动产纠纷确定管辖。建设工程合同包括工程施工、分包、勘察、设计合同等合同类型，具有建设工程施工性质的合同适用不动产专属管辖。如双方当事人仅因工程勘察或者工程设计合同引发纠纷，仍然要根据一般管辖原则确定管辖法院。
需要注意的是，当事人不能通过协议方式变更管辖法院，协议管辖违反级别管辖和专属管辖规定的无效。
（作者系北京市海淀区人民法院法官）
