■ 雷春波

    9月1日起，新契税法已正式施行。

    对比原规定，契税法在免税的规定中增加了两种免征契税的情形：

    1.婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属；2.法定继承人通过继承承受土地、房屋权属。

    两条规定看起来简单，其实暗藏着严格的条件。稍不注意，你以为的免征，到头来还是要征。

    笔者把免征的具体条件梳理清楚，教你享受契税免征的正确姿势。

    夫妻间过户，如何合理规划？

    夫妻间过户土地、房屋权属，新法规定免征契税。只要是在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属无论原来归属于夫妻一方或者双方，也无论变更至夫妻双方或者另外一方所有，甚至共有的方式是共同共有或者按份共有，只要是在夫妻之间的变更，都免征。

    此种免征契税情形，最关键的前提是：必须要在婚姻关系存续期间。结婚前变更权属不符合免征的情形。

    而离婚后变更权属，根据财政部、国家税务总局2021年8月27日发布的《关于契税法实施后有关优惠政策衔接问题的公告》中明确：夫妻因离婚分割共同财产发生土地、房屋权属变更的，免征契税。该公告是对1999年国家税务总局《关于离婚后房屋权属变化是否征收契税的批复》的政策延续。因为夫妻离婚财产分割，是房产共有权的变动，而不是契税政策规定征税的房屋产权转移行为。

    如果结婚前，通过婚前协议约定了不动产归属，建议在协议中约定结婚后再变更登记。为了避免一方的不配合，还可以在协议中约定一定的拖延惩罚条款，比如超过约定日期办理变更，可以要求支付一定金额的钱款作为惩罚。

    继承获得土地、房屋，一定免征契税吗？

    新法规定，法定继承人通过继承承受土地、房屋权属，免征契税。这条规定的关键，就在于“法定继承人”的身份要求。

    根据继承法，“法定继承人” 包括这些人：

    第一顺序：配偶、子女、父母；

    第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

    其中，子女包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有抚养关系的继子女；父母包括生父母、养父母和有抚养关系的继父母；兄弟姐妹包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有抚养关系的继兄弟姐妹。

    那么，只要是以上所列举的人，无论是通过遗嘱继承，还是法定继承，承受被继承人的土地、房屋的权属，都免征契税。

    有一种情况，当事人很可能以为自己符合免征条件，但其实应缴契税，那就是——获得遗赠。

    遗赠继承，指的是被继承人通过遗嘱，将身后财产赠与法定继承人以外的人，比如通过遗嘱把财产留给其他亲属、邻居、朋友。特别要注意的是：孙子女、外孙子女并不属于上述两种顺序的法定继承人。虽然通过遗嘱来继承，但是因为继承人不属于法定继承人，也属于遗赠继承。

    此外，遗赠扶养继承也属于这种情况。例如之前网上热议的上海老人将300万元房产留给水果摊主事件，非亲非故的小伙承诺照顾老人生养死葬，老人将财产留给小伙，双方订立遗赠扶养协议，这就属于遗赠扶养继承。

    这两种情况下，普通人可能认为和法定继承人继承没有本质区别，但其实并不属于契税法规定的免征情形，必须缴纳完契税后，才可以办理变更登记。

    总而言之，本次新契税法，夫妻之间过户免税的关键是“婚姻存续期间”，继承过户免税的关键是“法定继承人”身份。把握好法律规定的具体细节，才能真正让优惠为己所用。

    （作者系上海家与家律师事务所律师）