房子不是压岁钱。买房是大事，登记更要谨慎，千万不要以为孩子只是名义上的所有权人

    ■ 沈婧 姜阳喆

    出于保障未成年子女生活或者资产分配的考虑，很多人会将购置的房产登记在孩子名下，再根据实际需要进行处理。

    按照大多数人的想法，房子是父母出资买的，孩子的监护权也是由父母享有的，只是房子登记在孩子名下，怎么处分房产不还是看父母的决定吗？真是这样吗？

    2001年，王女士出资40万元在北京市海淀区购置了一套房产，登记在当时才两岁的儿子赵伟名下，一直未做处理。到了2022年，王女士准备将这套房子出售给自己的朋友李先生，便以赵伟法定代理人的身份和李先生签订了房屋买卖合同，将该房产以50万元的金额出售给他。在签署买卖合同时，李先生支付了20万元定金，王女士出具了相应的收据，李先生先行搬入房内居住。之后，因两人之间发生不愉快，王女士不再配合后续的买卖事宜，李先生便向法院提起诉讼，要求解除房屋买卖合同，并要求王女士和赵伟承担违约责任，支付双倍定金40万元。

    但事情的发展出乎所有人意料。在收到法院传票后，赵伟向法院提起了反诉，请求法院判令买卖合同无效，并要求李先生停止侵占行为，返还房产。

    一波未平，一波又起，法院又是怎么认定的呢？

    法院判决                     

    法院经审理认为，和李先生签订房屋买卖合同时，赵伟还是未成年人，王女士作为监护人有权代他进行民事活动，但要满足法定要求。根据民法典第35条第一款的规定，监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。

    从具体的合同条款来看，买卖合同中约定房屋转让总价款是50万元。该房产是王女士在2001年购入，当时的购置价为40万元，符合之前的物价消费水平。但现在早已今非昔比，房产的现价要远远超出购入价，王女士和李先生必然了解房产的真实价值，合同中约定的转让价款明显有违事实。

    因此，虽然王女士有权代赵伟实施民事活动，但她以明显不合理的价格转让赵伟名下的房产，存在恶意串通的情形，损害了赵伟的权益。基于此，根据民法典第154条的规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效，王女士与李先生所订立的房屋买卖合同无效，李先生应将房产返还给赵伟，王女士也应退还所收取的合同定金。

    法律解读                                   

    1.父母代未成年子女订立房屋买卖合同一定无效吗？

    并非如此。

    一般情况下，作为未成年子女的法定监护人，父母有权代理未成年子女实施民事法律行为，父母可以代为处分未成年人名下的房产，但不能损害未成年子女的权益。

    如果买卖双方订立的房屋转让价款符合市场价格，合同条款的约定也符合交易习惯，买卖合同一般是有效的；但若父母与其他人之间达成交易意愿，以明显低于市场的价格出售房产，或者采取不合理的交易形式，损害了未成年人的利益，合同很可能被认定为无效，存在巨大的交易风险。

    2.房产登记在未成年子女名下的风险及应对。

    （1）在子女成年之前，父母不能任意处分房产。

    与动产相比，不动产权利较为稳定，升值空间巨大，是很多人投资的首选。但相应的，不动产的处分流程更加烦琐、复杂，所耗费的时间也更多。因此，在选择由未成年子女持有房产时，父母应确保短期内不会处分房产，以免出现急需资金却无权出售的情形。

    另根据法律规定，监护人处分未成年人名下财产需满足“维护被监护人利益”的条件。也就是说，如果确实要处分未成年人名下的房产，售房款也要用于未成年人所需，监护人不能随意支取。

    （2）父母可能会失去对房产的控制权。

    由于房产登记在孩子名下，父母并不具有合法的产权人身份，在处分房产时不免会遇到诸多障碍。同时，孩子成年后便对房产享有完整所有权，可以任意处分房产，比如售卖、出租、赠与他人等，父母将失去对该房产的控制权，存在资产流失的风险。

    （3）购房者可能因购买未成年人名下房产而面临合同无效。

    房价的变动幅度较大，会受到政策、经济环境、社会观念的影响，从而处于不稳定的状态中。尤其在大城市，从签订购房合同到交付房屋的短时间内就可能发生几万元的房价变动。因此，一旦未成年人的父母反悔，以未成年人的名义提起买卖合同诉讼，或未成年人在成年后自己起诉要求确认合同无效，都会给购房者的利益造成极大的损害。

    房子不是压岁钱。买房是大事，登记更要谨慎，千万不要以为孩子只是名义上的所有权人。

    （作者系上海家与家律师事务所律师）