◆ 房贷政策“三箭齐发”+存量房“收储”将对人口净流入城市的房地产市场信心回暖有较大提振作用。
◆ 房价“止跌”现象比较明显，市场预期的底部开始形成。
◆ 当楼市逐渐从增量时代转变为存量时代，改善型市场凸显较大规模预期。
■ 中国妇女报全媒体记者 徐阳晨
“最近，除了北京五环内看房子的人多了，市区的交易量也在上升。”近日，北京市西城区我爱我家工作人员对中国妇女报全媒体记者透露，密集政策出台后，量的提升非常明显，自房地产“5·17新政”以来，多地迎来楼市回暖。
北京市住建委最新公布的数据显示，截至5月30日，北京二手房5月网签量超过1.2万套。深圳头部中介机构乐有家披露的数据显示，新政后首个周末，乐有家深圳门店二手看房量对比以往周末上涨127%，成为2018年以来的最高点。广州一手房来访环比前一周上涨近15%，成交套数环比上涨近16%。市场明显感受到，在金融支持层面，被限制的需求正在被进一步释放。
刺激“杠杆”敏感人群
伴随着地产“大招”在各地区的落地，供需侧资金压力明显缓解。首先，新政规定首套和二套房的最低首付比例不低于15%和25%，且不再区分“限购”与“不限购”城市，使自有资金购房门槛创下历史新低。国务院发展研究中心市场经济研究所副研究员王瑞民向记者介绍，首付减少至15%，对于无房子、对杠杆较敏感的群体利好明显，提升了他们的支付能力和购房意愿。
值得注意的是，“5·17新政”取消了全国层面住房商贷利率政策下限，将利率定价权下放到了地方。建诚智库首席研究员何田认为，银行为增加流动性，挤压抵押消费贷流入房市的机会，房贷利率下行、市场化是必然趋势。“具体如何定利率下限，商业银行之间可能会搭建利率协调机制来解决。各方要有主动意识，积极将商业房贷做成一种稳定、实惠、便捷的金融消费品，而不是一笔高昂的负债。”
目前，一线城市除北京之外，深圳、广州、上海均已下调首付及利率，全国仅有3个城市首付比例为20%，而其他城市则为15%。已有10余个省市宣布下调住房公积金贷款利率，多家银行已开始执行差别化住房信贷政策。其中，多数银行首套房贷款利率下降45个基点，个别银行下降50个基点，拉萨个人住房公积金贷款利率甚至进入“1”时代。
在成本创新低的时代，买房能省多少钱？根据央行标准，按照5年以上首套个人住房公积金贷款利率调整为2.85%计算，如个人以公积金贷款额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式计算，每月月供可减少135元，累积30年月供减少4.85万元。
“武汉现在执行的利率，在商贷上的区别会更大。”家住武汉的陶女士介绍，武汉5年期以上的购房商贷已低至历史最低值3.25%。与之前3.9%相比，按照贷款100万元，30年还款期计算，首套可减少月供364元，二套减少900元。
“房贷政策‘三箭齐发’+存量房‘收储’，将对人口净流入城市的房地产市场信心回暖有较大提振作用。”何田认为，无论是刚需还是改善型群体，”低首付+低商贷利率+低公积金利率”的新政策，无疑强化了购房者的购买意愿。
楼市能否扭转“以价换量”？
一直以来，京沪深楼市是风向标，此次新政的实施，对全国一线城市的楼市影响有多大？目前，政策效果已经在带看量、二手房交易活跃度、“网红盘”去化率等指标上有所体现。上海、广州、深圳等一线城市超预期落实政策提振股票市场，A股房地产板块结束近期回调，企稳走高。
北京我爱我家工作人员透露，房价“止跌”现象比较明显，市场预期的底部开始形成；部分业主认为，北京的政策还有进一步释放的空间，房价或将再次上涨。“有的刚需是不想等了，趁政策窗口期上车，还有部分卖方心态更加积极，砍价空间大幅降低，导致购房者更快做出决策。”
当这波政策结束，积累的“捂盘”客群释放，楼市走向又将如何？何田指出，楼市能否扭转“以价换量”的态势，政策层面还可以再优化，一是要看一线城市的首付比例，特别是北京，能不能紧跟中央，让购房者积极入市；二是看认贷不认房（只要贷款还清就算首套）政策能否落地；三是看房贷利率能否普遍进入“2”时代。
“长远来看，楼市回归理性后，房价波动应与城市经济和居民收入水平涨幅一致，如果城市核心地段库存仍在持续消耗、待建土地有限、租房占比高，一旦放开购买力限制，房价将筑底回升。”何田认为，强有力的政策有潜力逐步推动市场触底和反转，但政策执行过程中需要关注人口、库存、保障性住房、需求、预期等多方面因素的综合影响。
修复预期 理性看待地产经济
日前，人民银行连发多份房地产金融重要政策，上海、广州、深圳、湖北、云南、山西、广东、陕西等多地跟进出台“超预期”措施，体现了相关部门和地方做好房地产工作的决心，向市场释放出更加积极的信号。随着房地产市场经历的多轮调整，许多估值指标已回到合理区间，客观地将地产经济嵌入经济增长、投资的重要一环，回归实体经济本色，是市场接下来应做的心理修复。
“对政府、企业、广大居民来说，地产的投资价值依然明显，我们在剔除房价飙升泡沫、过度依赖地产经济的同时，也要注意避免其‘硬着陆’。”何田表示，房地产是经济增长和金融发展的重要组成部分，也是大众重要的投资渠道，其调整不应超出合理边界。
目前，我国新房开工规模已降到2007年的9亿平方米水平，相对于高峰期的18亿平方米，已然腰斩。与此同时，根据贝壳研究院数据，近年来全国年均300~400万家庭换房需求高，一二线城市二手房交易占比高，卖旧买新对当地新房市场贡献较高，其中一线城市平均为53%，二线城市平均为21%。
何田强调，只要经济发展和收入预期恢复，老百姓对“好房子”的需求将是持续的，换房群体体量将依然突出，楼市在历经20多年高速扩张后进入了调整周期，在“买得起”的问题逐渐缓解后，住得“好不好”就提上了日程，当楼市逐渐从增量时代转变为存量时代的过程中，改善型市场依然有较大规模预期。
