■ 赖弈萱

    为规避交易的税收成本，吴老太和其孙女谢女士签订了“名为买卖，实为赠与”的房屋买卖合同，但过户后吴老太却拿着合同向法院起诉要求谢女士支付相应价款。对此诉请，法院会支持吗？

    祖孙之间因何对簿公堂？

    近日，上海市虹口区人民法院（以下简称虹口法院）审结了这样一起房屋买卖合同纠纷案件。

    年近九旬的吴老太名下有一套上海市虹口区某处商品房，老伴去世多年，膝下两子，均不在本市工作生活，吴老太在该房长期独自居住生活。因担心吴老太独自生活困难，孙女谢女士经常照顾其生活起居。

    2023年2月，吴老太和谢女士签订了《上海市房地产买卖合同》。合同约定，吴老太将系争房屋以转让价180万元转让给谢女士。签约后，吴老太和谢女士办理了房产权利变更登记。

    2023年12月，吴老太将谢女士诉至虹口法院，要求谢女士支付相应房屋转让价款。审理中，虹口法院依法追加吴老太之子，即谢女士的叔叔谢先生作为本案第三人。

    被告谢女士辩称，第一，两个人之间虽然签订了《上海市房地产买卖合同》，但双方真实意思是吴老太将房屋赠与自己。在房屋买卖合同中，并没有约定相应付款时间和方式，且签完合同办完过户手续后，吴老太也未向自己主张过任何房价款。第二，第三人谢先生也与自己达成口头协议，双方约定，由谢女士负责赡养吴老太，同意吴老太将房屋赠与谢女士。谢先生还签了一份《承诺书》，表明放弃系争房屋的继承权。故请求法院驳回原告的诉讼请求。

    第三人谢先生述称，吴老太、谢女士及自己虽曾提到处理系争房屋事宜，但是未达成任何协议。自己签署的“放弃继承系争房屋”的《承诺书》与本案无关。

    合同的真实意思是买卖？还是赠与？

    虹口法院经审理认为，本案的争议焦点在于原、被告签订房屋买卖合同的真实意思是房屋买卖，还是房屋赠与。

    关于如何认定“房屋买卖行为”实为“房屋赠与行为”。在本案中，尽管双方已签订了《上海市房地产买卖合同》，并完成过户手续，但合同里并未就房款支付、房屋交付时间以及违约责任等关键条款作出约定。此外，在未收到任何房款的情况下，吴老太将房子过户给谢女士，这不符合交易常识。结合双方之间的亲属关系、房屋的实际使用情况、吴老太子女出具放弃继承该房屋的《承诺书》以及谢女士承诺承担赡养吴老太的责任的自述，法院认为吴老太的真实意图是将系争房屋赠与谢女士，考虑到谢女士称吴老太进行房屋赠与的目的是由自己负责赡养，故该赠与行为可认定为附义务的赠与。

    由于赠与行为并未对吴老太的权益造成损害，且在诉讼过程中谢女士多次保证会履行赡养义务，所以法院最终驳回了原告的诉请。

    判决后，各方当事人均未上诉，该判决现已生效。

    如何识别“名为买卖，实为赠与”行为？

    近年来，父母与子女、祖父母与孙子女之间进行房屋交易的情形屡见不鲜。这种亲属之间的房屋买卖行为许多并非真实的买卖，而是出于规避国家政策、降低交易成本等目的，名为买卖、实为赠与，我们通常将这种情况称为“以房养老”。

    在处理房屋买卖纠纷时，法院不仅要关注表面的交易形式，还要深入还原当事人背后的真实意图。

    一、正确识别“名为买卖”“实为赠与”的行为。

    如何识别当事人真实意图，在司法实践中由于被赠与人难以拿出房屋被赠与的书面证据，给法官正确识别“名为买卖”“实为赠与”的行为带来了一定的挑战。如果法院未能在案件审理和裁判文书中做好充分的释法说理，极可能会激化矛盾，影响案件处理效果。但“名为买卖，实为赠与”的行为如果没有被识别出，将在客观上纵容合谋造假和规避国家政策的行为，造成不良价值导向。

    据此，上海法院研发了适用“名为买卖，实为赠与”的应用场景，辅助法官研判风险，定分止争。本案适用了该应用场景，协助承办法官正确识别出了当事人房屋赠与的真实意思表示。

    二、“通谋虚伪行为”无效，按“真实隐藏行为”审理。

    “通谋虚伪行为”表现为行为人具有意思表示、外部行为与内心真意不一致、相对人明知行为人的外部行为与内心真意不一致等。当事人作出的通谋虚伪行为无效，隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。本案中，系争房屋买卖合同系虚假意思表示，合同应属无效，而隐藏行为应为赠与行为，应属有效。

    三、“以房养老”系附义务的赠与行为。

    审理中谢女士自认吴老太将房屋赠与自己，是因为自己承诺赡养吴老太，在本案审理中也多次承诺将按照约定履行义务，为吴老太养老送终，并愿意将房屋提供给吴老太居住至百年。

    从保护老年人利益的角度而言，赠与行为并未导致吴老太的利益受到损害。故本案中的赠与行为可认定为附义务的赠与，所附义务为谢女士对吴老太履行赡养义务，受赠人谢女士应当依照约定履行赡养义务，并确保吴老太对系争房屋的居住权益。

    四、“以房养老”需保障老年人权益。

    房屋是老年人养老的重要保障，让老人老有所依、老有所住是中华民族敬老、爱老、助老传统美德的体现。保障老年人合法权益不受侵犯是全社会共同责任，也是司法实践中践行社会主义核心价值观的体现。

    现实中，老人若签订“以房养老”的赠与协议，应同时签订书面的“以房养老”协议，明确该赠与行为系附义务的赠与，切实保障自己的权益。“以房养老”协议中应包含老人的赡养义务负担、房屋过户后的老人的居住权、不履行赡养义务该协议的后果等内容，并到房屋管理部门对房屋的居住权进行登记，过程中有居委会或街道等中立第三方在场见证签名。一旦受赠人违反协议规定，老人可基于附义务赠与协议收回房屋，撤销赠与。

    （作者系上海市虹口区人民法院法官）