•全国已有32个市县发布存量房“收储”细则，越来越多的保障性住房兜底县乡低收入者住房意愿。
•政府需要做好“让利”规划，转移部分商品住宅用地的出让金和相关税费成本，以保证保障性住房长期运营。
•完善“市场+保障”的住房供应体系，实现“惠民生”与“稳投资”并轨同行，市场化融资依然是破题关键。
■ 中国妇女报全媒体记者 徐阳晨
党的二十届三中全会审议通过的《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》（以下简称《决定》）确立了构建房地产发展新模式的改革目标。决定提出，加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改善性住房需求。
在房地产市场正在进入发展新模式的背景下，新的改革方向对保障性住房的下一步部署有何影响？保障性住房如何从有到优持续推进？就此，中国妇女报全媒体记者邀请相关专家进行解读。
进入住房“物美价廉”时代
近年来，我国已建成了世界上最大的住房保障体系，保障性住房在党中央“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的大框架内，多点发力、深入基层，形成了从“好房子”到“好社区”的探索过程。根据“七普”数据，全国累计建设各类保障性住房6000多万套，低保、低收入住房困难家庭基本实现应保尽保，1.5亿多群众受益。
中国银行研究院研究员叶银丹认为，高质量发展保障性住房问题不仅要解决新市民、青年人住得安心的问题，更是保障每个超大城市、大城市住房问题的一种重要举措，需要城市规划、社区管理、市场化运营的通盘考量。“不同于商品房交易，保障性住房的‘住后’预期十分重要，要满足不同的居住群体的多元化需求和租金负担能力，优化社区环境和公共服务，让居住者生活得更便利、更舒畅，才能有效盘活闲置土地房产，使运营者保持一定盈利，推动保障性住房更好发展。”
叶银丹介绍，目前各地已经积累了一定的保障性住房建设经验，其中不乏亮点，比如杭州市通过一体化智慧平台，统筹规划保障性住房项目，既科学合理确定了供给规模，也能一并做好配套设施建设，提升住房品质；深圳市则提出了“四跟”发展战略，即保障性住房建设跟随产业园区、大型机构、轨道交通和盘活资源的步伐，以实现住房建设与城市发展的同步。
此外，值得注意的是，全国已有32个市县发布存量房“收储”细则，越来越多的存量商品房用作保障性住房，兜底保障了县乡低收入者的住房意愿。“从实践看，各地从高质量、新科技、好服务入手，推动保障性向租得起、租得好到安稳租迈进。”叶银丹评价。
根据《决定》的部署，新一轮的保障性住房建设要重点满足工薪阶层的刚性住房需求，特别是针对一二线大城市房价高企导致的购房难题。在叶银丹看来，三四线城市居民随着人口流动、收入增加，优质住房需求相对得到更多满足，但一二线城市工薪群体依然有“望房兴叹”的难题。因此，在房价高企、住房供需不平衡地区，推进“物美价廉”的供房机制尤为重要。
近日，中国人民银行召开会议，要求落实好3000亿元保障性住房再贷款政策，促进加快建立租购并举的住房制度。建诚智库首席研究员何田指出，“物美价廉”是公共保障建设的基本特征，也是政府资金精准保障的体现。北上广等商品住房价格高、人口持续流入的城市，政府需要做好“让利”规划，转移部分商品住宅用地的出让金和相关税费成本，以保证有持续资金支撑保障性住房的长期运营。而弱二线城市或三四线城市，存量在建项目较多，则应“逆向”操作，加大政府闲置、低效土地回收或退出市场的力度，降低整体供大于求的压力，稳定房价和租金水平。
从融资端破难题
目前，保障性住房分为配售型和配租型两大类，其中配租型建设力度近年来进程加快。公寓或宿舍型租赁房面向大学毕业生、引进人才、困难群体的范围和力度不断提升。但也面临如租金支付能力低、租金回报率低、职住分离、租购同权较难落地等难题。
“一方面，租金支付能力低导致提租空间有限，需求群体狭窄，企业现金流承压；另一方面，租金要低于周边市场，回报率则无法覆盖项目前期融资成本，项目的财务平衡难实现，住房的质量难保障。”叶银丹认为，完善“市场+保障”的住房供应体系，实现“惠民生”与“稳投资”并轨同行，市场化融资依然是破题关键。
近日，《国家发展改革委关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》首次明确，基础设施REITs（不动产投资信托基金）可以将市场化租赁住房项目以及园区配套型长租公寓项目纳入底层资产，适应新市民和青年人对居住条件的不同层次需要。
“目前，普通住宅的市场化租金回报率在2%左右，与保租房REITs要求的租金回报率4%、贷款利率3%仍有差距，导致理想的租赁产品缺乏，融资受限。”何田认为，目前上海、北京等地通过专门的租赁用地或集体建设用地，大幅降低了建设和持有成本，已能够符合REITs发行的基本要求，但配售型保障房，相关政策还不明确。
“资产估值过高、估值方法单一，战略投资者持股比例高、打新资金快速减持加剧市场波动，是保租房REITs的制约瓶颈。”叶银丹进一步补充，自从2021年7月份保租房被纳入基础设施公募REITs试点范围，目前已有5只保租房REITs上市，其二级市场表现震荡，上述因素不利于保租房项目突破“募投管退”投融资流程，制约长期资金进入。保障性租赁住房REITs市场的扩容，意味着未来会有更多的优质底层资产加入“资金池”当中，提高REITs交易市场的活跃度和流动性，降低投资者的交易风险。
多措并举加快保障性住房发展
保障性住房打好基础，才能提升品质。叶银丹认为解决保障性住房用地指标紧缺问题是第一步。她建议多渠道供地，在需求较大的城市，新增建设用地供应计划可单列租赁住房用地指标，提高保租房用地供应比例。支持各地依据当地具体情况，推出保租房项目“土地年租制”试点。在保租房用地选址上兼顾“人、产、地、房”融合，因需定量，让渡部分城市核心地区的优质地段指标，更好地解决职住分离问题。
其次，在监管方面，需要确保保障性住房资源公平合理分配，并建立有效的退出机制，防止资源浪费。更好地落实“租购同权”。鼓励市场创新，提供丰富的保障性租赁类项目，如“先租后买”或“买后出租”项目等，对相关项目在利率、企业所得税等方面予以优惠。加强住房租赁政策与普通商品房、保障性住房政策的衔接，建立租转购的衔接机制。
在融资渠道上，叶银丹认为继续加大金融支持力度是规定动作，要鼓励银行业金融机构积极探索支持保障性住房项目建设的金融产品，盘活可转租赁存量资产；大力推进保租房REITs上市发行，补齐REITs监管的制度短板，积极扩充并壮大保租房REITs项目库。
“保障性住房本身就是倾斜15%~30%的新市民、中低收入群体，这类人群是首要的。”何田强调，要积极正视“不患寡而患不均”的政策情绪，倾听未受益人群的诉求，在解决了“绝对住房短缺”问题后，仍要把更大规模的“改善型住房”问题交给市场，通过产业振兴和经济发展为社会注入信心，为大多数人的“品质住房”需求奠定支点。他建议，可以尝试将大中城市的土地、资金更好地与周边城市联合，大力改善经济产业发展态势，在保障房的土地出让、开发建设、运营退出等方面探索效率更高、更加稳健的发展方向。
