■ 王文敬 史敬阳

    眼下，很多毕业生开启了首次租房生活。但如果遭遇了房屋甲醛超标该怎么办？ 

    小唐于2021年6月毕业。6月25日，小唐与某住房租赁公司签订了《房屋租赁合同》，约定承租房屋用于居住，租期7个月，并约定了租金、服务费、押金等，付款方式为押一付三。合同签订后，小唐向租赁公司足额支付了押金、三个月租金及服务费共计23819.16元，租赁公司于当日向小唐交付了房屋。

    小唐入住后，逐渐出现呼吸道不适，后来还经常出现流鼻血的情况。小唐产生了房屋是否甲醛超标的怀疑。于是，小唐花费334元委托环境监测公司对承租房屋室内空气质量进行CMA检测。报告显示承租房屋卧室内空气中的甲醛含量浓度值为0.13mg/m3，高于国家标准的规定限值。

    小唐将检测结果告知租赁公司，并要求该公司立即收房并退还全部已支付的房租、服务费、押金和两次检测费。但租赁公司提出，双方合同约定小唐应在签约之日起3日内对房屋空气质量提出书面异议并申请甲醛检测，超出3日提交检测报告且检测结果为超出国家标准的，仅能至多退还自签约起10日的租金。

    事后，小唐向法院提起诉讼，请求法院判令住房租赁公司返还已支付的全部租金、押金、服务费及检测费。

    法院经审理认为，双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，小唐租赁涉案房屋用于居住，租赁公司作为出租方，负有保障出租房屋安全且适宜居住的义务。据已查明事实，案涉房屋经CMA检测，甲醛检测值为0.13mg/m3，高于国家标准值，不具备安全居住条件，合同目的无法实现，租赁公司构成根本违约，小唐有权据此解除合同。小唐于2021年7月25日向住房租赁公司提出解除合同，系行使单方解除权，租赁公司收到解除通知后，已将剩余房租、押金、服务费予以退还。

    租赁公司以小唐未按照合同约定在合同签订之日起3日内对空气质量提出异议为由提出抗辩。法院认为，一方面，《房屋租赁合同》为租赁公司预先单方拟定的填充式可重复利用的合同，符合格式合同的构成要件；另一方面，空气质量问题会对人体造成潜在隐患，租户难以在短期内将甲醛超标引起的身体不适与空气质量问题相关联。租赁公司作为专业从事房屋租赁的经营主体，应当保证案涉房屋空气质量符合居住标准，承租人出于对租赁公司的信任，往往只会在身体出现明显症状的情况下才进行空气质量检测。因此，《房屋租赁合同》关于在合同签订之日起三日内对空气质量提出书面异议的约定存在租赁公司免除、减轻己方责任之嫌，对此，租赁公司未能举证证明其在与小唐签订《房屋租赁合同》过程中，曾进行过解释说明或提示，法院对租赁公司此项抗辩不予采信。小唐在甲醛超标的房屋内居住，居住利益落空并且反而可能受到潜在伤害，小唐要求租赁公司退还已收取的全部房屋租金、服务费、押金并无不当。

    说法   

    本案系普通租户与专业房屋租赁公司之间因交付房屋甲醛超标引发的争议，具有典型意义。在本案审理过程中，有两个争议焦点：第一，交付房屋甲醛超标，出租人是否构成根本违约；第二，出租人在房屋租赁合同中将承租人对空气质量提出异议的期限设定为3天，承租人超期提出异议，应如何认定？

    租赁公司作为出租人负有保障出租房屋安全且适宜居住的义务。本案中，涉案房屋经CMA检测机构检测，房屋空气中甲醛含量超过国家标准值，势必会对居住人的身体健康造成显性损害或潜在隐患。不同于个人出租房屋，租赁公司作为专业从事房屋租赁的经营主体，其对于房屋是否适宜出租应有明确的认知，对相关规定中涉及房屋空气质量的要求，租赁公司应当清楚、了解，并应严格遵守。现涉案房屋经检测存在空气质量问题，不具备安全居住条件，合同目的无法实现，住房租赁公司构成根本违约。根据民法典第五百七十七条的规定，租赁公司应对甲醛超标导致合同解除的后果承担违约责任。

    租赁公司提交的《房屋租赁合同》为其预先单方拟定的填充式可重复利用的合同，符合格式条款的构成要件。租赁公司作为专业从事房屋租赁的经营主体，负有保障出租房屋安全且适宜居住的义务，其出租的房屋应当符合国家规定的空气质量标准。然而，空气质量是否达标并非居住人能立刻感知的，而是需要专业设备进行检测，在甲醛含量超标较低的情况下，承租人很难将甲醛超标所引发的身体不适，在短期内联想到与空气质量不合格相关。因此，租赁公司作为专业房屋租赁公司，在其提供的《房屋租赁合同》中，将普通承租人对空气质量提出异议的期限限定在签订合同之日起3日内，是在减轻自己的责任。本案中，租赁公司未能就其履行了提示或者说明义务进行举证，致使小唐未能意识到应在签订合同之日起3日内申请甲醛检测，小唐可以主张该条款不成为合同的内容。