■ 中国妇女报全媒体记者综合报道
自4月底至5月初，北京、天津、上海等多个热点城市落地房地产优化调整政策，涉及优化住房限购、商品住房“以旧换新”等，以进一步助推需求释放，促房地产市场健康发展。
多地楼市大幅“松绑”
4月28日，成都宣布自4月29日起，成都全市范围内住房交易不再审核购房资格。4月的最后一天，北京、天津也宣布优化住房限购政策，引发市场广泛关注。具体而言，天津市明确本市户籍居民在市内六区购买单套120平方米以上新建商品住房的，不再核验购房资格；明确北京市、河北省户籍居民和在北京市、河北省就业人员在天津购买住房的，享受本市户籍居民购房政策。
北京市则提出在执行现有住房限购政策的基础上，允许在京拥有2套住房的京籍居民家庭、在京拥有1套住房的京籍单身人士、在京拥有1套住房且连续5年在京缴纳社保或个税的非京籍居民家庭和单身人士，在五环外新购买1套住房。
“这是自2011年以来，北京首次对限购政策进行优化调整，释放了积极信号。北京近几年五环外新房成交套数占全市比例八成左右，对五环外增加1套购房指标，有望带动新房市场活跃度提升。”中指研究院市场研究总监陈文静表示，2023年下半年以来，北京已经多次优化楼市政策，在房地产市场供求关系已经发生重大变化的当下，北京本次优化限购政策落实因城施策、因区施策、精准施策，是充分发挥调控自主权的重要体现。
4月30日，中共中央政治局会议召开，提到要结合房地产市场供求关系新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。从中央到地方，楼市调控正步入新阶段。
业内认为，随着成都、武汉、合肥、南京、长沙等核心城市相继全面放开楼市。预计后续一二线城市政策将持续“松绑”，地方政府自主调整限制性政策的步伐将加快，有利于房地产信心恢复。“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，意味着政策层面从需求端出发，‘去库存’系统措施在接下来几个月会逐步落地。”镜鉴咨询创始人张宏伟说。
“以旧换新”注入新活力
除了住房限购政策调整，商品住房“以旧换新”也在更多一线城市落地。继深圳4月下旬宣布鼓励商品住房“以旧换新”之后，5月3日，上海市房地产行业协会、上海市房地产经纪行业协会联合倡议，在上海发起商品住房“以旧换新”活动。
事实上，自去年以来已有南京、宁波、济南、淄博等10多个地方推行探索商品房“以旧换新”，超30多个城市表态支持。今年4月以来，地方层面的房地产市场政策进入密集优化调整期，包括住房“以旧换新”、优化限购等在内的措施逐步细化落实。如4月2日起，江苏海安商品房“以旧换新”购房政策在江苏全省率先落地，首批惠及15套房屋置换业主。
除此之外，浙江海宁、河南郑州等地正在以另一种模式推行住房“以旧换新”政策。具体而言，是由房企或第三方购买购房者的旧房。前者可以把旧房抵押给银行获得贷款，而这笔贷款将作为“抵扣”划给购房者，用到其购买新房的消费中。
有观点认为，从购房者、中介、开发商角度出发，住房“以旧换新”活动可以给三者同时带去好处：购房者享受优惠政策，开发商加速回款，中介方有利于盘活存量房流动性。只是要注意把控各个环节的衔接。从宁波和扬州的市场反应来看，“以旧换新”政策的确有效地提高了楼市的活跃度，宁波在活动启动后的第一周内，二手房成交量环比上升15%，新房备案量环比上升20%；扬州万科的项目到访量和成交量增长率高达20%。
南京市房地产协会副会长张辉认为，政府在市场的基础上，又推出了这种“以旧换新”的政策，实际上是在做增量，帮助促进二手房销售。就目前国内城市和楼市发展现状来看，由于二手房换购需求有限，该政策不会给试行城市房地产市场造成太大波动。
专家谈楼市“去库存”走向
有专家认为，为进一步去化现有市场库存，政策方面需要更多支持，比如房贷利率降低、首付比例降低、公积金额度提高；更多一二线城市推出“以旧换新”政策，给二手置换群体税费优惠或者减免；建议20多个推行旧改的城市，尽量做房票或者货币化安置，助力“去库存”。
“各个地方在保障性住房、保租房筹建筹备时，建议保租房平台公司购买开发企业的存量商品房、普通百姓手中的存量房，这样既消化了市场库存，也起到快速筹建保障性住房的目的。”张宏伟表示，在各种力量综合作用下，现有市场库存才可以进一步降低，市场供求关系才会逐渐好转。
易居研究院研究总监严跃进认为，近两年房地产供求关系的一大变化就是“二手房挂牌激增”，消化存量房产就是要深入研究“如何消化挂牌的二手房房源”。一些高库存区域，后续土地供应需要有所控制或可以通过收购新房或土地项目来充当保障房房源。
中指研究院相关负责人表示，未来，随着宏观政策协同发力以及房地产供需两端政策持续跟进，二季度市场情绪有望边际好转，尤其是核心城市在政策带动下，市场活跃度或将逐渐修复，预计房地产销售同比降幅将有所收窄。
张宏伟认为，后续核心城市的政策会进一步宽松，京沪深等一线城市的楼市限购有望进一步定向宽松，比如郊区取消限购，二手房交易增值税减免由5年降低至2年，大幅降低普通住宅的标准等。“只有一线和强二线楼市需求启动，才能带动其他城市逐步复苏。”
